Thị trường bất động sản: Dần sát giá trị thực

Hà Nội Mới6 tháng trước

(HNM) - Chỉ số giá nhà ở trên thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội có sự sụt giảm đáng kể trong 5 năm qua. Tuy nhiên, diễn biến này lại phản ánh việc thị trường đang hướng tới sự ổn định, dần sát giá trị thực hơn sau khi trải qua giai đoạn "sốt nóng".

Thị trường bất động sản Dần sát giá trị thực

Thị trường bất động sản dần hồi phục tích cực sau thời gian dài trầm lắng. Ảnh: Sơn Hà

Chỉ số giá nhà giảm đáng kể...

Báo cáo chỉ số giá nhà ở chung cư trên thị trường BĐS Hà Nội quý IV-2016 vừa được Sở Xây dựng Hà Nội công bố, được khảo sát tại các quận: Ba Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Các đối tượng khảo sát gồm chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân, với thời điểm gốc để so sánh là quý I-2011 (riêng quận Hai Bà Trưng là quý IV-2013); thang điểm tại thời điểm gốc được tính là 100%.

Theo báo cáo này, chỉ số giá nhà ở chung cư tại Hà Nội đã có sự sụt giảm đáng kể trong 5 năm qua. Điều này phản ánh đúng diễn biến của thị trường khi chuyển từ giai đoạn "sốt nóng" năm 2011 sang giai đoạn "đóng băng" năm 2012-2013. Mặc dù từ cuối năm 2014, thị trường có dấu hiệu hồi phục và tương đối ổn định trong năm 2015-2016, song chỉ số giá vẫn trong xu hướng giảm nhẹ. Khu vực có chỉ số giá nhà ở giảm mạnh nhất so với thời điểm gốc là quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm. Chỉ số giá chung cư trung cấp tại quận Bắc Từ Liêm thời điểm quý IV-2016 chỉ còn 73,69%, trong khi chung cư trung cấp tại quận Nam Từ Liêm còn 74,47% và cao cấp còn 75,97%. Một chỉ số tương đồng nữa được ghi nhận tại phân khúc trung cấp tại quận Hoàng Mai là 75,27%.

Trong số các quận trung tâm cũ được khảo sát, quận Hai Bà Trưng duy trì ổn định với chỉ số giá quý IV-2016 của phân khúc trung cấp là 97,72%, giảm hơn 2% sau 3 năm được khảo sát. Trong khi chỉ số này tại quận Ba Đình là 84,45%, gần như không thay đổi trong cả năm 2016 và giảm gần 4% so với quý I-2015. Thấp hơn một chút, chỉ số giá chung cư trung cấp tại quận Đống Đa quý IV-2016 là 79,23%, cũng giữ ổn định trong năm 2016 và giảm gần 3% so với quý I-2015.

Một số khu vực có chỉ số giá nhà ở tăng so với đầu năm 2015 là phân khúc chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, quý IV-2016 đạt 95,50%, tăng 1,5% so với quý I-2015; phân khúc chung cư trung cấp tại quận Tây Hồ đạt 87,25%, tăng 1,25%; phân khúc chung cư cao cấp quận Tây Hồ đạt 80,22%, tăng 2,2%; phân khúc chung cư bình dân quận Hoàng Mai đạt 85,77%, tăng 2,7%.

Mặc dù giảm trong 5 năm qua nhưng trong 2 năm gần nhất, khu vực quận Cầu Giấy được đánh giá khá ổn định, với chỉ số giá dao động trong khoảng 88-89% với phân khúc trung cấp, 78-79% với phân khúc cao cấp; quận Hà Đông trên dưới 79%; quận Long Biên 85-86%.

Ổn định trong năm 2017

Với thời gian khảo sát dài hơn, báo cáo chỉ số giá của Công ty TNHH Savills Việt Nam (một đơn vị quản lý, tư vấn BĐS quốc tế) lấy quý I-2009 làm thời điểm gốc, với thang điểm 100. Nếu so với thời điểm giá BĐS cao nhất là quý II-2011, đạt xấp xỉ 140 điểm thì hiện tại giá BĐS giảm còn 104,3 điểm. Nếu so với cùng kỳ năm 2015, chỉ số giá giảm 3,9 điểm. Tuy nhiên, báo cáo đánh giá, từ giữa năm 2014, chỉ số giá nhà ở tương đối ổn định. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt khoảng 31%, giảm 9% so với cùng kỳ năm 2015. Hạng trung cấp có lượng bán ra lớn nhất trong 7 quý gần đây, chiếm 44% thị phần. Nhận định trong năm 2017, báo cáo cho biết, thị trường BĐS vẫn duy trì ổn định cho dù nguồn cung tương lai lớn, tập trung vào phân khúc hạng trung và nhà ở giá rẻ, chủ yếu ở quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông.

Việc chỉ số giá nhà ở trên thị trường BĐS sụt giảm đáng kể trong 5 năm qua được coi là xu hướng tích cực, phản ánh thị trường đang hướng vào sự ổn định, đúng giá trị thực sau khi trải qua giai đoạn "sốt nóng" và "đóng băng". Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn và đang hồi phục. Xu hướng năm 2017 sẽ là phân khúc nhà ở giá rẻ, phù hợp với sức thanh toán của thị trường, nhu cầu của đại bộ phận người dân, hướng tới thị trường BĐS lành mạnh, bền vững.

Đánh giá về giai đoạn vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng, với việc tái cấu trúc thị trường gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, thị trường BĐS sau thời gian dài trầm lắng đã dần hồi phục tích cực, trong năm 2016 tiếp tục sự ổn định. Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại mất cân đối nguồn cung, nhà ở cao cấp và một số sản phẩm nghỉ dưỡng dư thừa trong khi rất thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Vì vậy, năm 2017, qua phân tích một số yếu tố kinh tế - xã hội chủ yếu có thể tác động đến thị trường BĐS, dự báo thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng trưởng ổn định, chưa có khả năng biến động lớn.

Song về dài hạn, phải theo dõi chặt chẽ, kịp thời đánh giá đúng tình hình diễn biến thị trường để có chính sách tín dụng, tài khóa hợp lý, linh hoạt theo hướng vừa bảo đảm nguồn vốn trung, dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ mà thị trường có nhu cầu cao, vừa kiểm soát nguồn vốn vào BĐS cao cấp, rà soát hạn mức tín dụng hợp lý đối với dự án khu nghỉ dưỡng… để bảo đảm hiệu quả đầu tư, tránh gia tăng nợ xấu.

Gia khánh

Cần đăng nhập để tiếp tục

Bạn chưa đăng nhập, vui lòng đăng nhập để sử dụng chức năng này

Đăng ký ngay